Biderman

למה להשקיע בחו"ל

אז למה להשקיע בחו"ל בכלל?

כאשר מתייעצים איתי לגבי השקעה נדלנית בחו"ל מייד עולות הסתייגויות כאלה ואחרות. מס, האם ישכירו את הדירה, האם הכלכלה יציבה וכו'… אני עוצר אותם באמצע ואומר להם את הדבר הבא – אין שום דבר שאמור להפריע לך להשקיע בנדל״ן בחו״ל, מלבד האלמנט הפסיכולוגי, כל השאר לא רלבנטי. עכשיו להסבר המלומד – באופן כללי, שוק הנדל״ן בישראל נהיה שוק לעשירים בלבד, היכולת לרכוש דירה הצטמצמה בצורה משמעותית כתוצאה ממחירים גבוהים משמעותית ממדינות רבות בעולם, ביניהן מדינות מערביות מפותחות מישראל, כגון – גרמניה, הולנד, איטליה, חלק מארה״ב ועוד…

בכל פעם שאנו רוכשים נכס בחו״ל, אנו נדהמים מכך שפעם רכשנו נכסים בישראל, לא פעם יוצא לנו לרכוש בניין במחיר של דירת 3 חדרים בהרצליה.

אני יכול להבין שמבחינה פסיכולוגית, לרכוש נכס שאתה לא יכול לראותו מידי יום יוצר מחסום מסוים, אך הוא מתפוגג במהירות ברגע שאתה מבין את היתרונות הרבים שיש ברכישת נכס בחו״ל לעומת רכישה של נכס בישראל.

אז למה להשקיע ביוון?

רכישת נכס ביוון מבטאת מס' יתרונות גדולים:

  1. מחירי הנכסים זולים באופן משמעותי למחירים בישראל, לשם דוגמא – דירת 2 חדרים באיזור מרכזי מאוד בסלוניקי תעלה בממוצע כ- 170,000 ₪. כמובן שלרכישה מתלוות הוצאות כגון מס רכישה, נוטריון, עו"ד ושיפוץ במידה וצריך וכיו"ב (עוד נגיע לזה בהמשך) אבל בכל מקרה מדובר במחירים שפויים ביותר המאפשרים למגוון רחב של אנשים לרכוש נכס.
  2. התשואה עבור הכסף שאנו משקיעים – נכסים באיזורים טובים ביוון מהווים תשואה טובה ביחס לשאר המדינות באירופה ובטח ובטח יחסית לישראל, שכן בעוד התשואה בישראל נעה סביב 2.7-3.1% ביוון היא נעה סביב 7-8%. שוב, כמובן שמדובר באופן כללי וצריך להתייחס לאיזורים המסוימים אך ההבדלים מתבטאים בכל מקרה ובצורה קיצונית.
לסלוניקי ואתונה ישנם מס' עוגני נדל"ן חשובים:
  1. בסלוניקי אוניברסיטה גדולה מאוד המכילה מעל ל- 100,000 תלמידים. כמו בכל מדינה הסטודנטים רוצים לגור במרכז ולכן הדרישה לדירות במרכז גבוהה מאוד! באתונה אף מס' הסטודנטים גדול יותר
  2. סלוניקי עיר מגוונת המשלבת את יוון עם אירופה, בניינים שמורים, חנויות מותגים אל מול הטברנות המוכרות מיוון, מאות בתי קפה, בארים, מסעדות שהופכות את העיר לעיר "חיה ובועטת".
  3. אתונה נהייתה בהחלט ציר תיירות מרכזי באירופה ומהווה תחליף מוצלח מאוד לערים אירופאיות מערביות כגון אמסטרדם,רומא,מדריד וכו'.
  4. צמיחה מרשימה בקצב גידול התיירים, גם מישראל. לשם השוואה, עד שנת 2016 טסה לסלוניקי רק חברת תעופה אחת, היום טסות לסלוניקי 6 חברות תעופה מישראל!
  5. בסלנוקי ואתונה יש קזינו, מקור משיכה מובהק לתיירים.
  6. בסלוניקי נמצאים החופים היפים בעולם, חלקידיקי ובאתונה נמצאים לא הרחק מהעיר שכונת גליפדה ואזור ווליאמני עם מפרצים יפהפיים אשר מושכים כמות אדירה של תיירים.
  7. צרפת נכנסה לשותפות בנמל של סלוניקי שזו הבעת אמון משמעותית בעיר.

יתרון המס – ישראלי המשקיע בנדל"ן ביוון משלם את המס רק ביוון (!), זהו יתרון משמעותי היות שבכל מדינה אחרת, אתה כמשקיע תאלץ לשלם מס במדינה שהשקעת וגם בישראל כהשלמה, לצורך דוגמא – משקיע שרכש נדל"ן בגרמניה או הולנד לצורך הדוגמא ושילם 15% מס בגרמניה/הולנד, ישלם את ההפרש בישראל – 15% מס נוספים, בעוד אם רכש ביוון ישלם אך ורק את המס ביוון ללא צורך בהשלמה בישראל. הסיבה הינה המשבר העמוק שיוון היתה שרויה במשך שנים וברצון למשיכת כסף זר ע"י הטבת מס כגון זו המתוארת.

פטור ממס רווחי הון – גם כאן מדובר בהטבה ייחודית ליוון – משקיע זר הרוכש דירה ביוון ורוצה למכור אותה, פטור ממס רווחי הון, לדוגמא – באם רכשת דיירה ב- 30,000 יורו ולאחר שנתיים מכרת אותה ב- 60,000 יורו, המס שתשלם הינו על ה- 30,000 יורו ולא על היתרה !

השבחת הנכסים – הנכסים ביוון משביחים את עצמם, ולכן לא רק התשואה על השכירות צריכה לעניין את המשקיע, אלא גם התשואה על מכירה עתידית של הנכס. היות שיוון וסלוניקי בפרט נמצאת בצמיחה מתמדת גם ערכם של הנכסים עולה.

לא רק שכירות רגילה, גם Air bnb ! רבים מחבריי שהשקיעו ביוון ובסלוניקי בפרט מדווחים על רווחים עצומים מהשכרת הדירות שברשותם בסגנון של ה- Air bnb

בימים אלה נבנה טרמינל נוסף בשדה התעופה בעיר, ביטוי מוחלט לגידול המשמעותי בתיירות.

בשנה האחרונה החלה בנייה מסיבית של בתי מלון חדשים בעיר, השקעות זרות.

חשוב לציין כי הטבות אלו לא יינתנו לתמיד, הן נועדו כדי לעודד השקעה של כסף זר במדינה וברגע שהצמיחה שכבר החלה תגיע למדדים הגבוהים מן הסתם הטבות אלו יירדו מהפרק.

דילוג לתוכן